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      42家上市物企營收超千億,行業“馬太效應”加劇
      來源: | 作者:kiki | 發布時間: 162天前 | 90 次瀏覽 | 分享到:
      經歷了 2020 年疫情考驗,物業管理行業實現價值重塑,并迎來上市潮,全年共有 18 家物企成功上市,規模創歷年之最。至 2021 年, A 股和港股共有 45 家上市物企,行業延續快速發展的節奏。 目前仍有 13 家物企遞交招股書,另有陽光城物業、東原物業等企業透露上市意向。


      本文來自克而瑞物管

      經歷了 2020 年疫情考驗,物業管理行業實現價值重塑,并迎來上市潮,全年共有 18 家物企成功上市,規模創歷年之最。至 2021 年, A 股和港股共有 45 家上市物企,行業延續快速發展的節奏。 目前仍有 13 家物企遞交招股書,另有陽光城物業、東原物業等企業透露上市意向。

      隨著 2020 年物企年報季基本落下帷幕, 42 家物企交出了各自的“答卷”,上市物企經營業績亮眼,總營收超過千億元,平均營收增速達到 36.6% 。 盈利能力方面實現快速上升, 42 家上市物企的凈利潤總值達 190.3 億元,同比增長 68% ,凈利潤均值為 4.53 億元,整體發展向好。

      從資本市場表現來看, 2020 年, 42 家上市物企整體股價漲幅均值為 21.55% , 規模仍是支撐物企股價上漲的源動力。 此外,物企上市的門檻正在逐步提高,行業穩健發展的底層邏輯未變。

      01

      四家物企營收破百億

      2020年,上市物企經營業績亮眼,總營收達1321億元,平均營收為31.4億元,平均營收增速達36.5%,其中,碧桂園服務以156億元營收穩居行業首位,恒大物業緊隨其后位列第二位。營收最低的為興業物聯,全年營收僅有2.1億元,行業差距逐漸被拉大。

      42家上市物企中,有30家營收低于平均值,另外12家物企營收占總營收的近7成。值得注意的是,2020年已有4家上市物企營收過百億元,分別為碧桂園服務、恒大物業、綠城服務和雅生活。

      整體而言,2020年上市物企營收仍保持著高速增長。40家物企保持正向增長,僅有2家企業營收呈現負增長,其中世茂服務以101.9%增速領漲,營收增速超50%的企業達到12家。

      表:2020年上市物企營收TOP10(單位:億元)



      數據來源:Choice 克而瑞物管整理

      02 

      盈利能力是企業生存的根本,隨著規模的擴張,往往伴隨著成本、費用的增長,進而吞噬部分凈利。凈利潤高的企業,表明其推出的服務產品具備較強的“賺錢”能力。

      從盈利能力來看,42家上市物企凈利潤總額達到190.31億元,同比增長67.5%,平均凈利潤4.5億元。碧桂園服務和恒大物業位列第一和第二位,凈利潤分別為27.8億元和26.5億元。

      從凈利率水平來看,2020年39家樣本企業銷售凈利率均值約15.0%,其中祈福生活服務、星盛商業、恒大物業、濱江服務及合景悠活為盈利能力驅動型企業TOP5,整體凈利率表現較為優秀。其中凈利潤率最高的祈福生活服務凈利潤率高達30.6%,約為凈利率最低的浦江中國的6.3倍。

      盈利能力領先的企業整體具備三方面主要特征。

      首先,此類企業前端服務產品成本管控能力強,即凈利率較高的企業,往往也是毛利率較高的企業。凈利率TOP5企業中,祈福生活服務、星盛商業、恒大物業及合景悠活的毛利率最高。

      第二,較高的毛利率取決于企業的業務結構、業態及規模情況。綜合而言,多元業務主導型物企,如祈福生活服務;商管型物企,如星盛商業、合景悠活,規模型物企如恒大物業,三種類型物企毛利率普遍較高。

      第三,費控能力強的物企更能實現較高的凈利潤。

      圖:2020年港股上市物企銷售凈利率水平



      數據來源:Choice 克而瑞物管整理

      03

      ROE級差近12倍,大規模不代表高收益

      判斷一家公司經營的好壞,凈資產收益率(ROE)是重要的維度之一。ROE是一個可以反映企業盈利能力的指標,該收益率越高,表明企業股東權益的收益水平約高,因而投資也更有價值。

      從目前港股上市物企ROE水平來看,38家上市物企平均ROE為26.3%,其中星盛商業最高,ROE為131.7%,最低的為浦江中國,ROE為11%。

      一個有意思的現象時,大規模物企并不意味著會有較高的凈資產收益率。

      從在管規模來看,目前港股上市企業最高的分別是保利物業、碧桂園服務及雅生活,均在3.5億平米的量級之上。但從ROE數據來看,平均凈資產收益率TOP3分別是星盛商業、榮萬家、銀城生活服務,ROE分別約為131.7%、52.0%及45.5%。其中,ROE最高的星盛商業約是最低的浦江中國的12倍;是在管規模最高的保利物業的11倍。

      隨著規模的擴張,企業保持較高的ROE并非易事。一方面,企業的整體盈利能力、資產規模及負債能力有所不同,另一方面,企業所經歷的發展階段也存在差異,不同發展戰略之下,企業在日常運營的側重點也有所不同。

      圖:2020年港股上市物企ROE水平



      注:ROE口徑為平均凈資產收益率,股東權益為歸母口徑;出于可比性,暫未涵蓋A股物企;

      已剔除負債大于股東權益的華發物業服務

      數據來源:Choice,克而瑞物管整理

      04

      超六成股價漲幅低于平均值

      資本市場表現來看,整體表現可圈可點,部分物企市值反超地產母公司,行業平均36.3倍的估值也遠超地產板塊,讓資本市場格外關注。但隨著行業回歸理性,物業股股價也逐漸回落。2019年時,24家物企全年股價漲幅均值為58.02%,到了2020年,42家上市物企整體股價漲幅均值為21.55%。

      此外,2020年僅有15家股價漲幅超過均值,超6成物業股股價漲幅低于板塊均值。規模是支撐物企股價上漲的最大動力。截至2020年年末,在管規模大于1億平米的物企自2020年至2021年4月6日股價平均漲幅為64.54%;在管規模處于1000萬平米至1億平米的物企股價平均漲幅為36.51%;在管規模處于1000萬平米以下的物企股價平均漲幅分別為—25.96%。

      圖:2020年物企在管規模及各梯隊股價平均漲幅



      注:股價數據截至2021年4月6日;帶有*企業在管規模為預估數據

      數據來源:CPIC,克而瑞物管整理

      從成交量來看,近半物業股淪為“僵尸股”。2020年42家上市物企平均日成交量約300萬股(按250個交易日計算),其中27家日均成交量低于板塊均值,占上市物企數量的64%,多數物企日均成交量不足。偏弱的市場流動性,以及前期約40倍的高估值,使得現階段物業板塊的增長略顯乏力。

      2020年下半年物業板塊一度跌幅達20%-30%,期間上市的物企頻頻破發。第一服務于10月22日上市,當日收盤報1.76港元,較發行價跌去26.67%;合景悠活首日跌幅22.94%;遠洋服務首日跌幅3.75%。

      事實上,隨著行業逐漸成熟,物企上市的門檻正在提高。

      港交所越來越重視申請上市企業的質量,對應的盈利要求主要有:其一,最近一個財政年度須不低于5000萬港元,且最近兩個財政年度累計須不低于7500萬港元;其二,最近一個財政年度不低于6000萬港元,且最近兩個財政年度累計不低于9000萬港元。意味著一些規模較小、且經營動能不強的物企將被拒之門外。

      從最新遞表物企來看,2021年3月新增遞表企業3家,截止目前港交所排隊的企業共13家。

      表:截至4月15日已遞交招股書尚未上市物企



      資料來源:克而瑞物管

      物業服務企業的分化趨勢開始顯現,頭部企業無論是拓展速度還是規模領先優勢明顯,規模仍然是現階段物企發展的核心訴求,未來物管行業或將進入并購整合的高峰期。而隨著行業馬太效應加劇,房企分拆物業上市的步伐或再提速,全年上市物企數量將繼續高位運行。

      隨著行業政策走向利好,未來行業可能容納的細分賽道會繼續增加,由此帶來行業的市場空間將獲得更大量級的擴容。對于物企而言,增強盈利能力和運營效率,做強服務力,才是企業行穩致遠的根基。

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